Imóvel só com contrato
O falecido comprou a propriedade, mas nunca concluiu a escritura ou o registro em seu próprio nome.
Herança e imóvel irregular
Inventário de Imóvel Não Regularizado
O falecido deixou uma casa, terreno, propriedade rural ou outro imóvel, mas a documentação não está regular? Mesmo quando o imóvel está sem escritura, em nome de terceiro ou foi adquirido apenas por contrato, é necessário analisar quais direitos o falecido possuía sobre aquele patrimônio e como eles poderão ser tratados no inventário.
Falar com a advogadaAnálise do inventário, da matrícula e dos documentos relacionados ao imóvel.
Sucessão e regularização
É possível fazer inventário de imóvel não regularizado?
A existência de uma irregularidade imobiliária não significa, por si só, que o patrimônio deixado pelo falecido deva ser ignorado no inventário.
Primeiro é necessário verificar qual direito ele efetivamente possuía. Ele poderia ser proprietário registrado, comprador por contrato, titular de direitos aquisitivos, possuidor do imóvel ou sucessor de outra pessoa cuja regularização nunca foi concluída.
A partir dessa identificação, é possível analisar como esses direitos devem aparecer no inventário e quais medidas de regularização imobiliária poderão ser necessárias.
Inventário e regularização do imóvel não são necessariamente a mesma etapa
Em determinados casos, o inventário transmite aos herdeiros os direitos que o falecido possuía sobre o imóvel.
Se a propriedade ainda não estava formalmente registrada em nome dele, outra providência pode ser necessária para regularizar posteriormente a matrícula.
Problemas comuns
Quais irregularidades podem aparecer durante o inventário?
Muitas famílias descobrem problemas na documentação imobiliária somente depois do falecimento de quem administrava o patrimônio.
Matrícula em nome de terceiro
A família utiliza o imóvel, mas a matrícula continua indicando um proprietário anterior.
Posse antiga
O falecido ocupava e utilizava o imóvel há muitos anos, mas nunca obteve um título registrado.
Inventário anterior não realizado
O imóvel já veio de outra herança que também nunca foi formalmente regularizada.
Construção irregular
O terreno pode estar registrado, mas a casa, ampliação ou outra edificação não consta na matrícula.
Divergências na matrícula
Área, medidas, confrontações ou outras informações do imóvel podem estar incorretas ou desatualizadas.
Bens e direitos
O imóvel não estava no nome do falecido. O que entra no inventário?
Nessa situação, a análise deixa de considerar apenas a propriedade formal e passa a verificar os direitos que o falecido possuía sobre o bem.
Imagine que uma pessoa tenha comprado um imóvel, pago integralmente o preço e recebido a posse, mas nunca tenha registrado a propriedade em seu nome.
Quando ela falece, não é adequado simplesmente tratar aquela situação como se o negócio nunca tivesse existido.
Contratos, recibos, comprovantes de pagamento, documentos de posse e a situação registral precisam ser avaliados para identificar quais direitos integram o patrimônio sucessório.
Depois da sucessão, esses direitos podem exigir outro procedimento para que a propriedade seja finalmente regularizada.
Dependendo do caso, podem existir:
Direitos decorrentes de contrato de compra e venda.
Direitos aquisitivos sobre o imóvel.
Direitos decorrentes de cessões anteriores.
Direitos possessórios.
Direitos hereditários provenientes de sucessão anterior.
Propriedade registrada com alguma pendência documental.
Como analisar
1
2
3
4
Como funciona o inventário quando o imóvel está irregular?
O primeiro passo é reconstruir a situação jurídica do imóvel e identificar qual era a relação do falecido com a propriedade.
Documentação
Reunião da matrícula, contratos, recibos, escrituras e documentos relacionados ao imóvel.
Identificação do direito
Análise para verificar se o falecido possuía propriedade, direitos aquisitivos, posse ou outra posição jurídica.
Inventário
Tratamento dos bens e direitos sucessórios conforme a situação patrimonial identificada.
Regularização
Quando necessário, adoção do procedimento imobiliário adequado para buscar a regularização definitiva da propriedade.
Após a análise
Qual procedimento pode ser necessário para regularizar o imóvel?
O inventário pode ser apenas uma das etapas. O procedimento imobiliário necessário depende da origem da irregularidade.
Registro da partilha
Quando o imóvel já estava corretamente registrado em nome do falecido, a sucessão poderá resultar na atualização da titularidade perante o Registro de Imóveis.
Adjudicação compulsória
Pode ser analisada quando existia negócio de compra e venda, mas a transferência da propriedade não foi concluída.
Usucapião
Dependendo do histórico e das características da posse, pode ser necessário avaliar a possibilidade de regularização por usucapião.
Retificação de matrícula
Erros relacionados à área, medidas, confrontações ou outros dados podem exigir correção registral.
Averbação de construção
Quando o terreno está registrado, mas a casa ou outra edificação não aparece na matrícula, pode ser necessária averbação.
Regularização de inventários anteriores
Em algumas famílias, o imóvel passou por mais de uma geração sem atualização, exigindo análise da cadeia sucessória.
Atenção à matrícula
O inventário não regulariza automaticamente um imóvel que nunca esteve no nome do falecido
Esse é um dos pontos mais importantes nessas situações.
O inventário identifica e transmite o patrimônio e os direitos deixados pelo falecido aos sucessores.
Porém, se a matrícula ainda estiver em nome de um antigo vendedor, proprietário anterior ou outra pessoa, pode existir uma etapa adicional de regularização.
A solução depende de como o imóvel foi adquirido, dos documentos existentes e do histórico da posse e das transmissões anteriores.
Por isso, é importante verificar:
Quem aparece atualmente como proprietário na matrícula.
Como o falecido adquiriu ou passou a ocupar o imóvel.
Se existe contrato de compra e venda.
Se o preço foi integralmente pago.
Há quanto tempo existe a posse.
Se existem sucessões anteriores pendentes.
Qual procedimento pode completar a regularização.
Documentação
Quais documentos podem ajudar na análise?
Mesmo documentos antigos podem ser importantes. Envie aquilo que a família possui para que seja possível reconstruir o histórico do imóvel e da aquisição.
✓
Certidão de óbito.
✓
Matrícula atualizada do imóvel.
✓
Escritura, quando existente.
✓
Contrato de compra e venda.
✓
Recibos e comprovantes de pagamento.
✓
Documentos relacionados à posse.
✓
Inventários ou partilhas anteriores.
✓
Documentos dos herdeiros.
✓
IPTU, ITR ou outros cadastros existentes.
✓
Outros contratos ou documentos antigos do imóvel.
Rejane Brito
Advogada • Direito Imobiliário
Direito Imobiliário
Solicitar análise do imóvel
Assessoria jurídica para inventário de imóvel não regularizado
A Dra. Rejane Brito atua em Direito Imobiliário, auxiliando famílias e herdeiros na análise de propriedades que chegam ao inventário com problemas documentais ou registrais.
O trabalho começa pela identificação da situação jurídica do imóvel e dos direitos que o falecido possuía sobre o patrimônio.
A partir dessa análise, é possível avaliar como o bem ou os direitos devem ser tratados no inventário e quais medidas de regularização imobiliária podem ser necessárias.
Solicitar análise do imóvel
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre inventário de imóvel não regularizado
É possível fazer inventário de imóvel não regularizado?
A irregularidade do imóvel
não significa automaticamente
que os direitos existentes
devam ficar fora do inventário.
É necessário verificar
qual era a relação jurídica
do falecido com o bem
e quais documentos comprovam
essa situação.
O imóvel não estava no nome do falecido. Pode entrar no inventário?
É necessário analisar
quais direitos o falecido possuía.
Dependendo do caso,
podem existir direitos decorrentes
de contrato, aquisição,
cessão, posse ou outra relação
jurídica que precise ser considerada
na sucessão.
O falecido tinha apenas contrato de compra e venda. O que fazer?
Devem ser analisados
o contrato, os comprovantes
de pagamento, a matrícula
e a situação do vendedor.
Depois do tratamento sucessório,
pode ser necessário
outro procedimento para concluir
a transferência da propriedade.
É possível inventariar direitos sobre um imóvel?
O inventário pode abranger
não apenas bens formalmente registrados,
mas também direitos que integravam
o patrimônio do falecido,
desde que sua existência
e titularidade possam ser demonstradas.
O inventário coloca automaticamente o imóvel no nome dos herdeiros?
Quando existe uma cadeia registral regular,
a partilha pode servir de título
para a atualização da propriedade.
Porém, se o imóvel nunca esteve
registrado em nome do falecido,
outra medida pode ser necessária
para concluir a regularização.
Posse de imóvel pode ser transmitida aos herdeiros?
Situações possessórias
podem integrar a análise sucessória.
É necessário verificar
a origem, o período,
os documentos existentes
e as características daquela posse.
Os herdeiros podem fazer usucapião do imóvel deixado pelo falecido?
Em determinadas situações,
pode ser possível analisar
a regularização por usucapião.
A viabilidade depende
do histórico da posse
e dos requisitos jurídicos
da modalidade aplicável.
E se o vendedor do imóvel também já tiver falecido?
A situação precisa ser analisada
considerando tanto a sucessão
do comprador quanto a situação
da pessoa que deveria
realizar a transferência.
Dependendo do caso,
podem existir medidas específicas
para buscar a regularização.
Existe imóvel de duas ou três gerações sem inventário. É possível regularizar?
Essas situações exigem
a reconstrução da cadeia sucessória
e documental para identificar
quais transmissões ficaram pendentes.
A existência de sucessões antigas
não significa, por si só,
que a regularização seja impossível.
Inventário pode ser feito em cartório?
A legislação permite
inventário por escritura pública
quando atendidos os requisitos
aplicáveis à via extrajudicial.
A escolha entre inventário
judicial ou extrajudicial
deve considerar as características
concretas da sucessão.
Quais documentos devo apresentar primeiro?
Certidão de óbito,
matrícula do imóvel,
contratos, escrituras,
recibos, documentos de posse,
documentos dos herdeiros
e eventuais inventários anteriores
ajudam na análise inicial.
O imóvel deixado pela família está irregular?
Envie a matrícula, contratos e documentos disponíveis para apresentar a situação. A análise permitirá identificar quais direitos integram a sucessão e quais providências podem ser necessárias para buscar a regularização do imóvel.