Nota devolutiva do cartório
O título foi apresentado, mas o Registro de Imóveis formulou exigências que precisam ser analisadas antes de uma nova apresentação.
Registro imobiliário
Advogado para Registro de Imóvel
Está tentando registrar ou transferir um imóvel e encontrou problemas na matrícula, documentação incompleta ou exigências apresentadas pelo Registro de Imóveis? A análise jurídica permite identificar o motivo que está impedindo o registro e quais providências podem ser adotadas para tentar solucionar a pendência.
Falar com a advogadaAnálise da matrícula, do título, dos documentos e das exigências registrais.
Direito registral imobiliário
Como um advogado pode ajudar no registro de um imóvel?
O Registro de Imóveis possui regras próprias para analisar escrituras, contratos, decisões judiciais, formais de partilha e outros documentos apresentados para registro ou averbação.
Quando existe uma pendência, o problema nem sempre está apenas no cartório. Pode haver irregularidade na matrícula, falta de um documento, problema no título, necessidade de regularização anterior ou incompatibilidade entre os documentos e as informações já registradas.
A atuação de um advogado para registro de imóvel consiste em analisar essa situação, identificar a origem da pendência e avaliar quais providências jurídicas, registrais ou extrajudiciais podem ser utilizadas.
Nem todo problema de registro é resolvido apresentando mais documentos
Em alguns casos, basta cumprir determinada exigência registral. Em outros, pode ser necessário corrigir a matrícula, formalizar uma transferência anterior, realizar adjudicação compulsória, inventário, usucapião ou outro procedimento antes que o registro pretendido possa ser concluído.
Por isso, o primeiro passo deve ser compreender por que o título não foi registrado.
Situações frequentes
Problemas comuns no registro de imóveis
Diferentes situações podem impedir ou dificultar o registro de uma propriedade. A solução dependerá do problema identificado.
Imóvel em nome de terceiro
O comprador possui contrato, recibos ou outros documentos, mas a matrícula permanece em nome do antigo proprietário.
Divergência na matrícula
Área, qualificação das partes, confrontações ou outras informações podem não corresponder à realidade atual.
Cadeia de proprietários incompleta
Negócios anteriores podem não ter sido registrados, dificultando a transferência para o atual adquirente.
Imóvel recebido por herança
O inventário pode ter sido concluído, mas ainda serem necessárias providências para atualizar a titularidade no registro.
Construção não averbada
A casa, ampliação ou outra edificação existe fisicamente, mas ainda não consta corretamente na matrícula do imóvel.
Exigências do cartório
Recebeu uma nota devolutiva do Registro de Imóveis?
Quando o título apresentado não está apto para registro, o oficial pode formular exigências indicando quais problemas precisam ser solucionados.
A chamada nota devolutiva apresenta os motivos pelos quais o registro ou a averbação não pôde ser realizado naquele momento.
Ao receber uma nota, é importante analisar cada exigência e verificar se ela pode ser cumprida com documentos ou correções.
Também pode ocorrer de a exigência estar relacionada a uma irregularidade mais ampla na matrícula ou na própria cadeia de transferência do imóvel.
Quando existe discordância jurídica ou impossibilidade de cumprimento, deve ser analisada a medida adequada, inclusive a possibilidade de utilização do procedimento de dúvida registral quando aplicável.
A análise jurídica pode envolver:
Leitura e interpretação das exigências do cartório.
Conferência da matrícula atualizada.
Análise do título apresentado.
Verificação de documentos faltantes.
Identificação de irregularidades anteriores.
Preparação de requerimentos ou manifestações.
Análise de eventual procedimento de dúvida registral.
Análise registral
1
2
3
4
Como resolver problemas no registro de um imóvel?
O caminho depende do título apresentado, da matrícula e da origem da pendência.
Documentos
Reunião da matrícula, escritura, contrato, nota devolutiva e demais documentos disponíveis.
Diagnóstico
Identificação do motivo que impede ou dificulta a realização do registro.
Estratégia
Definição das correções, documentos ou procedimentos necessários para enfrentar a pendência encontrada.
Acompanhamento
Acompanhamento das providências registrais, extrajudiciais ou judiciais necessárias ao caso.
Regularização
Qual medida pode ser necessária para registrar o imóvel?
Nem todo problema registral possui a mesma solução. Dependendo da origem da pendência, diferentes procedimentos podem precisar ser analisados.
Cumprimento de exigências
Quando o problema pode ser resolvido mediante complementação documental, correção do título ou apresentação das informações solicitadas pelo registro.
Adjudicação compulsória
Pode ser analisada quando existe aquisição do imóvel, mas a transferência definitiva da propriedade não foi concluída.
Retificação de matrícula
Pode ser necessária quando existem erros ou divergências relacionadas à área, limites, descrição ou outras informações registrais.
Averbação
Determinadas alterações relacionadas ao imóvel ou aos titulares precisam ser incluídas formalmente na matrícula.
Inventário e partilha
Quando o proprietário faleceu, a atualização do registro pode depender da regularização da situação sucessória.
Usucapião
Em determinadas situações, a posse e o preenchimento dos requisitos legais podem levar à análise da regularização por usucapião.
Uma diferença importante
Ter escritura significa que o imóvel já está registrado?
Não necessariamente. Escritura pública e registro imobiliário são atos diferentes.
Em uma compra e venda que exige escritura, ela formaliza o negócio realizado pelas partes. Depois, o título deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente para que seja realizada a alteração da titularidade na matrícula.
Por isso, existem situações em que o comprador possui escritura, mas o imóvel ainda aparece registrado em nome do antigo proprietário.
Escritura
É o instrumento utilizado para formalizar
determinados negócios jurídicos imobiliários,
quando exigido pela legislação.
Registro
É o ato realizado no Registro de Imóveis
que produz os efeitos registrais
correspondentes ao título apresentado.
Matrícula
É o registro individualizado
que concentra as principais informações
jurídicas relacionadas ao imóvel.
Análise inicial
Quais documentos enviar para análise?
A documentação depende do problema existente. Mesmo que você não possua todos os documentos, envie aqueles que estiverem disponíveis para que a situação possa ser inicialmente analisada.
✓
Matrícula atualizada do imóvel.
✓
Escritura pública, quando existente.
✓
Contrato de compra e venda.
✓
Nota devolutiva do Registro de Imóveis.
✓
Recibos e comprovantes de pagamento.
✓
Certidões relacionadas ao imóvel.
✓
Formal de partilha ou inventário.
✓
Documentos pessoais das partes.
✓
Plantas ou memoriais, quando existentes.
✓
Outros documentos relacionados à aquisição.
Rejane Brito
Advogada • Direito Imobiliário
Direito Imobiliário
Solicitar análise do imóvel
Assessoria jurídica para registro de imóveis
A Dra. Rejane Brito atua em Direito Imobiliário, auxiliando proprietários, compradores, possuidores e herdeiros em questões relacionadas ao registro e à regularização de imóveis.
A atuação começa pela análise da matrícula, do título apresentado, das exigências formuladas e do histórico jurídico da propriedade.
A partir dessa análise, é possível identificar quais providências podem ser adequadas para enfrentar o problema registral.
Solicitar análise do imóvel
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre registro de imóvel
O que faz um advogado para registro de imóvel?
O advogado pode analisar a matrícula,
o título apresentado,
as exigências formuladas pelo Registro de Imóveis
e a situação jurídica da propriedade
para identificar quais providências
podem ser necessárias.
O que fazer quando o cartório não registra o imóvel?
É necessário verificar o motivo
pelo qual o registro não foi realizado.
Quando existem exigências,
elas devem ser analisadas
para verificar se podem ser cumpridas
ou se existe alguma questão jurídica
que precise ser discutida.
O que é uma nota devolutiva do Registro de Imóveis?
É o documento em que o Registro de Imóveis
apresenta as exigências ou os motivos
pelos quais o título apresentado
ainda não está apto para registro ou averbação.
É possível contestar uma exigência do Registro de Imóveis?
Quando o interessado não concorda
ou não consegue cumprir determinada exigência,
a situação pode ser juridicamente analisada.
A Lei de Registros Públicos prevê
procedimento para que a questão registral
seja submetida ao juízo competente,
quando aplicável.
Qual é a diferença entre escritura e registro?
A escritura é o instrumento utilizado
para formalizar determinados negócios imobiliários.
O registro é o ato realizado posteriormente
no Registro de Imóveis competente,
produzindo os efeitos registrais
previstos para aquele título.
Tenho escritura, mas o imóvel ainda não está no meu nome. O que fazer?
É necessário analisar a escritura
e a matrícula atualizada
para identificar por que a transferência
ainda não foi registrada.
Podem existir exigências documentais,
registrais ou pendências anteriores.
É possível registrar imóvel só com contrato de compra e venda?
A resposta depende do tipo de contrato,
da situação da matrícula
e das circunstâncias da aquisição.
Quando o contrato não é título suficiente
para a transferência pretendida,
pode ser necessário avaliar
outro procedimento de regularização.
E se o imóvel ainda estiver no nome do antigo proprietário?
É necessário verificar como ocorreu
a aquisição e quais documentos existem.
Dependendo do caso,
pode ser possível formalizar a transferência
ou analisar medidas como
a adjudicação compulsória.
Preciso de advogado para resolver uma nota devolutiva?
Nem toda exigência exige atuação jurídica.
Entretanto, quando a nota envolve
interpretação jurídica,
irregularidade na matrícula,
cadeia de propriedade,
impossibilidade de cumprimento
ou necessidade de outro procedimento,
a análise de um advogado imobiliário
pode ser importante.
Quanto custa para resolver um problema de registro de imóvel?
O custo depende da pendência encontrada
e das providências necessárias.
Além dos honorários profissionais,
podem existir despesas com cartório,
certidões, tributos,
profissionais técnicos
ou procedimentos judiciais.
Está com problemas para registrar um imóvel?
Envie a matrícula, a nota devolutiva ou os documentos disponíveis para apresentar a situação. A análise permitirá identificar a origem da pendência e quais providências podem ser necessárias.