Imóvel pago e não transferido
O comprador cumpriu sua obrigação, mas a escritura ou o documento necessário para a transferência não foi formalizado.
Regularização de imóvel
Adjudicação Compulsória de Imóvel
Comprou um imóvel, cumpriu o pagamento, mas a propriedade ainda não foi transferida para o seu nome? A adjudicação compulsória de imóvel pode ser uma das medidas utilizadas para obter a transferência definitiva quando quem deveria formalizar o negócio não cumpre essa obrigação.
Análise do contrato, da matrícula, dos pagamentos e da situação atual do imóvel.
Transferência da propriedade
O que é adjudicação compulsória de imóvel?
A adjudicação compulsória é uma medida destinada a viabilizar a transferência da propriedade quando existe um negócio jurídico de aquisição, mas uma das partes não pratica o ato necessário para concluir a transferência.
É comum essa situação ocorrer quando o comprador possui contrato, quitou o valor acordado e recebeu o imóvel, mas a matrícula continua em nome do antigo proprietário.
Dependendo das circunstâncias e da documentação, a adjudicação pode ser buscada pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, ou pela via judicial.
O contrato não precisa estar previamente registrado para a análise da adjudicação
A existência de um contrato particular não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, por si só, não impede o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória.
O ponto principal é analisar o negócio realizado, a documentação, o cumprimento das obrigações e a possibilidade jurídica de transferência daquela propriedade.
Quando analisar
Quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada?
A situação precisa ser examinada individualmente, mas alguns cenários são frequentes em demandas de regularização e transferência de imóveis.
Vendedor se recusa a transferir
Mesmo após o cumprimento do negócio, o vendedor não adota as providências necessárias para colocar o imóvel em nome do comprador.
Vendedor não localizado
Negócios antigos podem apresentar dificuldade para localizar a pessoa responsável pela transferência definitiva da propriedade.
Vendedor falecido
O falecimento de quem deveria formalizar a transferência não significa, por si só, que o comprador tenha perdido a possibilidade de regularizar o imóvel.
Contratos e cessões sucessivas
Quando o imóvel passou por mais de um contrato ou cessão sem registro, é necessário reconstruir a sequência documental da aquisição.
Promessa de compra e venda
Promessas de compra e venda, promessas de permuta e determinadas cessões podem fundamentar a análise da adjudicação compulsória.
Formas de regularização
Adjudicação compulsória extrajudicial ou judicial?
Atualmente, a adjudicação compulsória pode ser processada diretamente no Registro de Imóveis quando os requisitos da via extrajudicial são atendidos, sem excluir a possibilidade de utilização do Poder Judiciário.
Adjudicação compulsória extrajudicial
O procedimento ocorre perante o Cartório de Registro de Imóveis da localização do bem, com acompanhamento obrigatório de advogado ou defensor público.
- Análise do contrato e da cadeia de cessões.
- Comprovação do cumprimento da obrigação.
- Preparação da ata notarial.
- Notificação da parte responsável pela transferência.
- Apresentação do requerimento ao Registro de Imóveis.
- Registro da propriedade quando o pedido é deferido.
Adjudicação compulsória judicial
A via judicial continua disponível e pode ser utilizada quando as características do caso exigem atuação perante o Poder Judiciário.
- Existência de controvérsia relevante.
- Discussões sobre o próprio contrato.
- Dificuldades probatórias.
- Questionamentos que não possam ser solucionados no cartório.
- Necessidade de outras providências judiciais.
- Situações em que a via extrajudicial não seja adequada.
Etapas
1
2
3
4
Como funciona a adjudicação compulsória?
Antes de iniciar o procedimento, é necessário confirmar se a adjudicação é realmente a medida adequada para regularizar o imóvel.
Análise documental
Conferência do contrato, matrícula, comprovantes de pagamento, cessões e demais documentos relacionados ao negócio.
Diagnóstico jurídico
Verificação do cumprimento das obrigações, da situação registral e da possibilidade de utilização da adjudicação.
Procedimento
Preparação das notificações, requerimentos, ata notarial e demais providências exigidas pela via escolhida.
Registro
Concluído o procedimento e deferida a adjudicação, são adotadas as providências necessárias para o registro da propriedade.
Documentação
Quais documentos podem ser necessários?
A documentação exata depende da situação do imóvel, do negócio realizado e da modalidade utilizada. Mesmo contratos, recibos e documentos antigos podem ser relevantes para reconstruir o histórico da aquisição.
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Contrato ou promessa de compra e venda.
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Contratos de cessão, quando existentes.
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Matrícula ou transcrição atualizada do imóvel.
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Recibos e comprovantes de pagamento.
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Documentos pessoais das partes envolvidas.
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Documentos relacionados à posse do imóvel.
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Certidões relacionadas ao imóvel e às partes.
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Comunicações feitas ao vendedor.
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Documentos de sucessão, quando houver falecimento.
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Outros documentos relacionados ao negócio.
Casos frequentes
E quando o vendedor faleceu ou não é encontrado?
Negócios imobiliários antigos frequentemente apresentam dificuldades que somente aparecem anos depois da compra.
Vendedor falecido
O falecimento do vendedor não impede automaticamente o procedimento. A situação sucessória deverá ser analisada para identificar os responsáveis que deverão participar ou ser notificados.
Vendedor não localizado
Quando o responsável pela transferência não é encontrado, existem regras próprias de localização e notificação. A documentação e as tentativas realizadas precisam ser verificadas no caso concreto.
Empresa encerrou as atividades
Imóveis adquiridos de empresas antigas, loteadoras ou incorporadoras podem apresentar dificuldades quando a pessoa jurídica deixou de funcionar ou não concluiu a transferência.
Existem vários contratos
Em cadeias sucessivas de compra e venda ou cessão, é necessário reconstruir o histórico documental para verificar de onde surgiu o direito do atual adquirente.
Escolha do procedimento
Adjudicação compulsória ou usucapião?
Os dois procedimentos podem resultar na regularização da propriedade, mas possuem fundamentos diferentes.
Na adjudicação compulsória, existe um negócio jurídico de aquisição e busca-se concluir uma transferência que deveria ter sido realizada.
Na usucapião, a análise está relacionada principalmente à posse exercida durante determinado período e ao cumprimento dos requisitos da modalidade aplicável.
Por isso, antes de iniciar qualquer procedimento, é importante analisar qual caminho corresponde à história documental e possessória do imóvel.
Conheça também a página sobre usucapião →
Adjudicação compulsória
O ponto principal é o negócio jurídico
de aquisição e a transferência que
não foi concluída.
Usucapião
O ponto principal é a posse e o preenchimento
dos requisitos jurídicos da modalidade analisada.
Qual escolher?
A resposta depende dos contratos,
documentos, pagamentos, tempo de posse
e situação registral do imóvel.
Rejane Brito
Advogada • Direito Imobiliário
Direito Imobiliário
Solicitar análise do imóvel
Advogada para adjudicação compulsória de imóvel
A Dra. Rejane Brito atua em Direito Imobiliário e regularização de imóveis, auxiliando compradores, proprietários, possuidores e herdeiros em situações relacionadas à transferência da propriedade.
Na análise de uma adjudicação compulsória, são verificados o contrato, os pagamentos, a matrícula, a cadeia de aquisição e a situação da pessoa responsável pela transferência.
A partir dessas informações, é possível avaliar a viabilidade do procedimento e definir se a situação pode ser conduzida pela via extrajudicial ou judicial.
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Dúvidas frequentes
Perguntas sobre adjudicação compulsória de imóvel
O que é adjudicação compulsória de imóvel?
É uma medida utilizada para buscar
a transferência da propriedade quando existe
um negócio jurídico de aquisição,
mas a formalização definitiva do imóvel
não foi concluída pela parte responsável.
Quem pode pedir adjudicação compulsória?
A legislação admite a utilização do procedimento
por adquirentes, transmitentes, cedentes,
cessionários e sucessores, conforme a relação
jurídica existente. O caso precisa ser analisado
para verificar a legitimidade de quem fará o pedido.
Adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?
Sim. A legislação permite a adjudicação compulsória
pela via extrajudicial perante o Cartório
de Registro de Imóveis, desde que sejam atendidos
os requisitos aplicáveis ao procedimento.
Precisa de advogado para adjudicação compulsória extrajudicial?
Sim. O requerente deve estar assistido
por advogado ou defensor público
para a realização da adjudicação compulsória
pela via extrajudicial.
O contrato de compra e venda precisa estar registrado?
O direito à adjudicação compulsória
não depende do registro prévio
do compromisso de compra e venda.
A documentação e os demais requisitos
do caso, porém, precisam ser analisados.
Posso pedir adjudicação se o vendedor faleceu?
O falecimento do vendedor não impede
automaticamente a regularização.
É necessário analisar a sucessão
e identificar quem deverá participar
ou ser notificado no procedimento.
E se eu não conseguir localizar o vendedor?
Existem regras específicas para tentativa
de localização e notificação.
Quando a pessoa não é encontrada
após as diligências cabíveis,
o procedimento prevê outras formas
de notificação.
Preciso ter quitado o imóvel?
A comprovação do cumprimento da obrigação
assumida pelo adquirente é um ponto central
para a adjudicação. Na via extrajudicial,
a documentação deve demonstrar o adimplemento
do preço ou da contraprestação correspondente.
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não. Na adjudicação compulsória,
a regularização decorre de um negócio
de aquisição que não foi concluído.
Na usucapião, o fundamento está relacionado
à posse e aos requisitos previstos
para a modalidade aplicável.
Quanto custa uma adjudicação compulsória?
O custo varia conforme a modalidade,
o valor e a situação do imóvel,
a documentação necessária
e as providências exigidas.
Podem existir despesas com cartório,
certidões, tributos e honorários profissionais.
Quanto tempo demora uma adjudicação compulsória?
Não existe um prazo único.
A duração depende da documentação,
das notificações, da existência de impugnações,
das exigências registrais
e da utilização da via judicial
ou extrajudicial.
Comprou um imóvel e não conseguiu transferir para seu nome?
Envie o contrato e as informações disponíveis para uma análise da situação. A documentação pode indicar se a adjudicação compulsória é uma medida adequada para buscar a regularização da propriedade.