Casa não consta na matrícula
O registro identifica apenas o terreno, embora já exista uma construção concluída no local.
Regularização imobiliária
Averbação de Construção de Imóvel
A casa, prédio, ampliação ou outra edificação existe fisicamente, mas ainda não aparece corretamente na matrícula do imóvel? A averbação de construção é o procedimento utilizado para atualizar o Registro de Imóveis e fazer constar oficialmente a edificação existente na propriedade.
Falar com a advogadaAnálise da matrícula, da construção e da documentação disponível.
Atualização da matrícula
O que é averbação de construção?
A matrícula do imóvel deve registrar informações relevantes sobre a propriedade e as alterações que repercutem em sua situação registral.
Quando uma construção é concluída, ampliada, modificada ou regularizada, pode ser necessário levar essa informação ao Cartório de Registro de Imóveis.
A averbação da construção faz com que a edificação passe a constar oficialmente na matrícula, com as informações correspondentes à documentação apresentada.
Antes disso, porém, pode ser necessário verificar a situação da obra perante o município e outros órgãos competentes.
Construção física e construção registrada são coisas diferentes
É possível que uma residência exista há décadas, possua água, energia e cadastro municipal, mas continue sem aparecer na matrícula do terreno.
Nesses casos, é preciso verificar quais etapas ainda faltam para que a realidade física do imóvel seja refletida também no registro.
Quando regularizar
Quando pode ser necessária a averbação da construção?
A necessidade costuma aparecer quando existe diferença entre a realidade física do imóvel e as informações constantes na matrícula.
Ampliação não averbada
A construção originalmente registrada foi ampliada e a nova metragem ainda não consta na matrícula.
Construção antiga
A edificação existe há muitos anos, mas nunca foi formalmente levada ao Registro de Imóveis.
Venda do imóvel
A irregularidade aparece durante uma negociação e precisa ser analisada antes da conclusão da operação.
Financiamento
A divergência entre a construção existente e a matrícula pode dificultar determinadas operações imobiliárias.
Inventário ou partilha
A regularização da edificação também pode ser identificada durante a organização patrimonial ou sucessória do imóvel.
Antes do registro
A construção precisa estar regularizada antes da averbação?
A averbação no Registro de Imóveis pode depender de documentos emitidos ou reconhecidos por outros órgãos.
A situação deve ser analisada considerando tanto a matrícula quanto a documentação relacionada à própria obra.
Dependendo do município, da época da construção, das características da edificação e do procedimento utilizado, podem ser necessários documentos municipais que demonstrem a conclusão ou regularidade da obra.
Também podem existir providências relacionadas ao cadastro e à regularidade fiscal da construção perante a Receita Federal, quando aplicáveis.
Por isso, a análise deve identificar primeiro o que já existe e quais documentos ainda precisam ser obtidos ou regularizados.
A análise pode envolver:
Matrícula atualizada do imóvel.
Cadastro ou documentação municipal.
Planta da construção.
Documento municipal de conclusão ou regularidade, quando aplicável.
Cadastro Nacional de Obras — CNO, quando aplicável.
Regularidade fiscal da obra, quando exigível.
Exigências específicas do Registro de Imóveis.
Etapas
1
2
3
4
Como averbar uma construção na matrícula do imóvel?
A sequência pode variar, mas a análise normalmente começa comparando a situação física da construção com a situação documental e registral.
Matrícula
Verificação das informações atualmente registradas e da área construída que já aparece na matrícula.
Construção
Identificação da edificação existente, sua metragem e dos documentos municipais e técnicos disponíveis.
Regularização
Obtenção ou ajuste dos documentos necessários perante os órgãos competentes, quando aplicável.
Averbação
Apresentação da documentação ao Registro de Imóveis para análise e atualização da matrícula.
Alterações da edificação
Construção, ampliação e outras alterações do imóvel
A matrícula pode precisar ser atualizada sempre que ocorrer uma alteração relevante na situação da edificação.
Construção nova
Quando o terreno registrado passa a possuir uma edificação, pode ser necessário averbar a construção concluída na matrícula.
Ampliação da construção
Se a casa ou outra edificação ganhou novos ambientes ou área construída, a metragem registral pode precisar ser atualizada.
Regularização de obra antiga
Construções realizadas há muitos anos podem permanecer fora da matrícula e exigir levantamento documental específico para sua regularização.
Demolição ou alteração relevante
Quando uma edificação registrada deixa de existir ou sofre alteração que repercute na descrição do imóvel, a matrícula também pode precisar ser atualizada.
Situação registral
Por que manter a construção atualizada na matrícula?
A matrícula é um dos principais documentos para compreender a situação jurídica de uma propriedade.
Quando existe uma construção que não aparece no registro, há uma diferença entre a realidade física do imóvel e a realidade registral.
Essa divergência pode aparecer justamente no momento em que o proprietário pretende vender, financiar, dividir, inventariar ou realizar outro negócio envolvendo o bem.
Por isso, a averbação contribui para que a matrícula apresente informações atualizadas sobre a propriedade.
A regularização pode facilitar:
Organização documental da propriedade.
Compra e venda do imóvel.
Análise para determinadas operações de financiamento.
Inventários e partilhas.
Avaliação patrimonial do imóvel.
Futuras alterações e atos registrais.
Documentação
Quais documentos podem ser necessários para averbar uma construção?
A lista varia conforme o município, a obra, a época da construção e a situação registral. Envie os documentos disponíveis para uma análise inicial.
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Matrícula atualizada do imóvel.
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Documentos pessoais do proprietário.
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Planta da construção, quando existente.
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Documentos municipais relacionados à obra.
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Habite-se ou documento equivalente, quando aplicável.
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Certidão ou cadastro municipal da construção.
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Documentação relacionada ao CNO, quando aplicável.
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Certidão de regularidade fiscal da obra, quando exigível.
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Nota devolutiva do cartório, se já houver.
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Outros documentos relacionados à construção.
Rejane Brito
Advogada • Direito Imobiliário
Direito Imobiliário
Solicitar análise do imóvel
Assessoria jurídica para averbação de construção
A Dra. Rejane Brito atua em Direito Imobiliário e regularização de imóveis, auxiliando proprietários em situações nas quais a construção existente ainda não consta corretamente na matrícula.
O trabalho começa pela análise do registro imobiliário e dos documentos relacionados à edificação.
A partir dessa avaliação, é possível identificar quais etapas podem ser necessárias perante o município, outros órgãos competentes e o Registro de Imóveis.
Solicitar análise do imóvel
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre averbação de construção
O que é averbação de construção?
É o ato utilizado para inserir
ou atualizar na matrícula do imóvel
informações relacionadas
à construção existente na propriedade,
conforme a documentação aplicável.
Como saber se minha construção está averbada?
É necessário consultar
a matrícula atualizada do imóvel.
Se existe uma construção fisicamente,
mas ela não aparece na descrição
ou nas averbações da matrícula,
a situação deve ser analisada.
Construí uma casa e na matrícula aparece apenas o terreno. O que fazer?
Deve-se analisar a matrícula
e a situação documental da construção
para verificar quais providências
municipais, fiscais e registrais
podem ser necessárias
para realizar a averbação.
Ampliação de imóvel também precisa ser averbada?
Quando uma ampliação altera
a área construída existente,
a matrícula pode precisar
ser atualizada para refletir
a nova situação da edificação.
Precisa de habite-se para averbar uma construção?
A documentação necessária
depende das características
da construção e das regras aplicáveis.
Em muitos casos são utilizados
documentos municipais que comprovam
a conclusão ou regularidade da obra,
mas existem situações específicas
previstas em lei que devem
ser analisadas individualmente.
O que é CNO de uma obra?
O Cadastro Nacional de Obras
é o cadastro administrado
pela Receita Federal
para determinadas obras
de construção civil.
Sua situação pode integrar
o processo de regularização
da construção, quando aplicável.
Construção antiga pode ser averbada?
A idade da construção,
por si só, não significa
que a regularização seja impossível.
É necessário verificar
quais documentos existem,
a situação perante o município
e os requisitos aplicáveis
ao caso concreto.
Posso vender um imóvel com construção não averbada?
A existência de uma construção
não averbada pode gerar divergência
entre a realidade física
e a situação registral do imóvel.
Antes da negociação,
é recomendável verificar
quais consequências essa irregularidade
pode ter para o negócio pretendido.
Qual a diferença entre averbação de construção e retificação de matrícula?
A averbação de construção
inclui ou atualiza informações
relacionadas à edificação.
A retificação de matrícula,
por sua vez, é destinada
a corrigir determinadas informações
omissas, imprecisas ou incorretas
existentes no registro.
Quanto custa para averbar uma construção?
O custo depende
da situação da obra
e das etapas necessárias.
Podem existir despesas
municipais, fiscais,
registrais, técnicas,
certidões e honorários profissionais.
Quanto tempo demora a averbação da construção?
O prazo depende principalmente
da situação documental da obra.
Quando ainda existem pendências
municipais, fiscais ou técnicas,
essas etapas precisam ser solucionadas
antes ou durante o procedimento registral.
Sua construção ainda não consta na matrícula?
Envie a matrícula do imóvel e os documentos disponíveis relacionados à construção. A análise permitirá identificar quais pendências existem e quais providências podem ser necessárias para buscar a averbação.