Imóvel continua no nome do vendedor
A negociação ocorreu, mas a titularidade constante da matrícula não foi atualizada.
Direito Imobiliário
Como Regularizar Imóvel Só com Contrato de Compra e Venda?
Comprou uma casa, terreno, apartamento ou outro imóvel apenas com contrato de compra e venda e ele nunca foi transferido para o seu nome? Existem diferentes caminhos jurídicos para analisar a regularização, dependendo do contrato, da matrícula e da situação atual do vendedor e do imóvel.
Falar com a advogadaAnálise do contrato, matrícula, histórico da aquisição e situação registral do imóvel.
Regularização imobiliária
Tenho apenas contrato de compra e venda. O imóvel pode ser regularizado?
Em muitos casos, sim. A existência de um contrato de compra e venda pode ser extremamente importante para demonstrar como ocorreu a aquisição do imóvel, mas é necessário verificar também a situação da matrícula e do registro.
Esse é um dos problemas mais frequentes de regularização de imóvel , principalmente quando a compra ocorreu há muitos anos e a transferência definitiva nunca foi concluída.
O procedimento adequado depende do conteúdo do contrato, da comprovação do pagamento, da situação do proprietário registral e de outros documentos relacionados à negociação.
Contrato de compra e venda não é o mesmo que registro do imóvel
O contrato documenta a negociação e estabelece obrigações entre as partes. Entretanto, para saber quem aparece juridicamente como proprietário do imóvel, também é necessário analisar o respectivo registro imobiliário.
É justamente por isso que muitas pessoas descobrem anos depois que compraram o imóvel, mas a matrícula ainda permanece em nome do antigo proprietário.
Problemas comuns
O que pode acontecer quando o imóvel fica apenas no contrato?
A falta de regularização pode permanecer despercebida durante anos e aparecer justamente quando o proprietário precisa realizar algum negócio ou resolver uma questão sucessória.
Dificuldade para vender
A falta de regularização pode gerar obstáculos quando o atual possuidor pretende negociar o imóvel.
Vendedor faleceu
Quando o proprietário registral falece, é necessário estudar o contrato e a situação sucessória.
Vendedor não é localizado
A ausência do antigo proprietário pode exigir a análise de medidas próprias para regularização.
Contrato muito antigo
Mesmo contratos celebrados há muitos anos podem ser relevantes para reconstruir o histórico da aquisição.
Cadeia de contratos
Em alguns imóveis existem diversas vendas sucessivas por contratos particulares sem atualização do registro.
Entenda a diferença
Contrato de compra e venda e propriedade do imóvel
Para analisar corretamente um imóvel adquirido por contrato, é importante separar a negociação realizada entre comprador e vendedor da situação existente no Registro de Imóveis.
Contrato de Compra e Venda
Demonstra a existência do negócio e pode trazer informações importantes sobre preço, pagamento, identificação das partes e características do imóvel.
Deve ser analisado juntamente com recibos, comprovantes e outros documentos da negociação.
Registro do Imóvel
A matrícula permite verificar a situação registral do bem, inclusive quem consta como proprietário e quais atos estão registrados.
Por isso, a análise da matrícula é uma das etapas fundamentais para definir a estratégia de regularização.
Possíveis caminhos
Como regularizar um imóvel comprado apenas por contrato?
Não existe uma única solução. A medida adequada depende da documentação e do histórico do imóvel.
Escritura e Registro
Quando comprador e vendedor podem concluir regularmente a transferência, deve ser analisada a documentação necessária para formalização e registro.
Adjudicação Compulsória
Dependendo do contrato e das circunstâncias, pode ser analisada quando existe a obrigação de formalizar a transferência e ela não é concluída voluntariamente.
Usucapião
Em determinadas situações, as características e o período da posse podem justificar a análise dos requisitos da usucapião.
Situação envolvendo herdeiros
Se o vendedor ou outro titular registral faleceu, a situação sucessória também precisa ser considerada para definir o melhor caminho jurídico.
Documentação
Quais documentos são importantes?
Mesmo documentos antigos podem ajudar a compreender a origem da aquisição e a situação atual do imóvel.
✓
Contrato de compra e venda.
✓
Matrícula atualizada do imóvel.
✓
Recibos de pagamento.
✓
Comprovantes bancários da negociação.
✓
Documentos pessoais das partes.
✓
Contratos anteriores existentes.
✓
IPTU ou documentação fiscal disponível.
✓
Documentos relacionados à posse.
✓
Certidões relacionadas ao imóvel.
✓
Outros documentos da negociação.
Situações específicas
E se o vendedor não puder ou não quiser transferir o imóvel?
Essa informação pode alterar completamente a estratégia de regularização.
Vendedor se recusa a transferir
O contrato e o cumprimento das obrigações assumidas precisam ser analisados para verificar quais medidas são possíveis.
Vendedor não é encontrado
Deve ser analisada a documentação disponível e a situação registral para identificar a solução adequada.
Vendedor faleceu
A existência de herdeiros, inventário e outros elementos sucessórios precisa ser considerada na estratégia.
Empresa vendedora encerrou as atividades
Contratos antigos celebrados com empresas também exigem análise individual da documentação e da situação jurídica.
Como começar
1
2
3
4
Como iniciar a regularização?
O primeiro passo não é escolher entre usucapião, adjudicação ou outra medida. É entender juridicamente o negócio que já ocorreu.
Analisar o contrato
Verificar partes, imóvel, pagamento e obrigações assumidas.
Verificar a matrícula
Identificar quem consta no registro e a situação atual do bem.
Definir a solução
Avaliar qual procedimento é juridicamente adequado para a situação concreta.
Conduzir a regularização
Acompanhar as providências necessárias à estratégia definida.
Análise jurídica
Não escolha o procedimento antes de analisar o contrato
Um erro comum é imaginar que todo imóvel sem escritura precisa necessariamente de usucapião.
Quando existe contrato de compra e venda, esse documento pode revelar uma relação jurídica que conduza a outro caminho de regularização.
Por isso, contrato, matrícula, pagamento e situação do vendedor devem ser analisados em conjunto.
A análise pode verificar:
Quem vendeu o imóvel
Quem consta atualmente na matrícula
Se o preço foi pago
Quais documentos existem
Há quanto tempo ocorreu a compra
Situação atual do vendedor
Qual procedimento pode ser adequado
Rejane Brito
Advogada • Direito Imobiliário
Direito Imobiliário
Solicitar análise do contrato
Assessoria para regularizar imóvel adquirido por contrato
A Dra. Rejane Brito atua em Direito Imobiliário, auxiliando na análise e regularização de imóveis adquiridos por contratos particulares que ainda apresentam pendências registrais.
O atendimento começa pelo estudo do contrato, matrícula, comprovantes e histórico da negociação.
A partir dessas informações, é possível avaliar qual caminho jurídico pode ser adequado ao imóvel.
Solicitar análise do contrato
Veja também
Existem diferentes formas de regularizar um imóvel
O contrato de compra e venda é apenas uma das situações que podem gerar a necessidade de regularização imobiliária.
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre imóvel com contrato de compra e venda
Como regularizar imóvel só com contrato de compra e venda?
É necessário analisar o contrato,
a matrícula, a comprovação da negociação
e a situação atual do vendedor.
A partir dessas informações,
pode ser identificado o procedimento
juridicamente adequado para buscar a regularização.
Quem tem contrato de compra e venda é dono do imóvel?
O contrato é importante para demonstrar
a negociação entre as partes,
mas a situação da propriedade imobiliária
também depende do registro do título.
Por isso, é importante consultar
a matrícula do imóvel.
Posso registrar um imóvel somente com contrato de compra e venda?
Depende do tipo de instrumento,
da situação do imóvel,
do negócio realizado
e das exigências aplicáveis.
O contrato e a matrícula
devem ser analisados antes
de definir o procedimento.
E se o vendedor não quiser passar o imóvel para meu nome?
O contrato, o cumprimento das obrigações
assumidas e a situação registral
precisam ser analisados.
Dependendo do caso,
podem existir medidas destinadas
a buscar a formalização da transferência.
E se o vendedor do imóvel faleceu?
O falecimento do vendedor
não significa automaticamente
que o contrato perdeu sua importância.
É necessário analisar a negociação,
os documentos existentes
e a situação sucessória
para definir a estratégia adequada.
Contrato de gaveta pode ser regularizado?
Contratos particulares conhecidos
como contratos de gaveta
devem ser analisados individualmente.
A possibilidade de regularização
dependerá da documentação,
da matrícula e do histórico
da aquisição do imóvel.
Quem tem contrato de compra e venda pode fazer usucapião?
A existência do contrato
não deve ser analisada isoladamente.
Dependendo da origem da posse
e da documentação disponível,
pode existir outra solução
mais adequada.
Por isso, é importante estudar
o contrato antes de optar pela usucapião.
Quanto custa para regularizar um imóvel comprado por contrato?
O custo varia conforme
o procedimento necessário.
Podem existir despesas com certidões,
cartório, tributos,
profissionais técnicos,
custas processuais
e honorários advocatícios.
Quanto tempo demora para regularizar?
O prazo depende da documentação,
da situação do vendedor,
do Registro de Imóveis
e do procedimento utilizado.
Por isso, não existe
um prazo único para todos os casos.
Comprou um imóvel e só possui o contrato?
Envie uma mensagem e apresente a situação do imóvel. O contrato e a matrícula podem ser analisados para verificar quais providências podem ser adequadas.